Вы решили купить жилье - квартиру или дом? Как найти подходящий вариант с учетом ваших требований и финансовых возможностей? Что важно учесть в договоре купли-продажи? Узнайте самый легкий и быстрый путь получить жилье в собственность.

От вас потребуется несколько шагов.

Первый - определиться, какой объект недвижимости вы будете приобретать.

Второй - найти самостоятельно или при помощи посредников подходящий вам объект недвижимости.

Третий - подготовить договор купли-продажи выбранного объекта недвижимости.

Четвертый - оформить сделку по приобретению объекта недвижимости.

Как купить жилье ? варианты

Первым делом надо решить: будете вы покупать готовое жилье или вкладываться в строительство. Готовое жилье хорошо тем, что в него можно сразу заселяться и пользоваться. Зато жилье, приобретенное на этапе строительства, обойдется дешевле готового процентов на десять?пятнадцать, а вносить плату можно поэтапно. Помимо этого многие застройщики предлагают купить готовые квартиры и дома в рассрочку, растянув оплату на срок от полугода до пяти лет. Недостаток рассрочки в том, что права собственности на жилье вы сможете оформить только после окончательного расчета с продавцом.

Как найти жилье для покупки?

Объявления о жилье на продажу публикуются в газетах, каталогах недвижимости, электронных базах данных в Интернете. Вы можете самостоятельно заниматься поисками жилья, разместив побольше объявлений о намерении купить жилье и выбирая подходящие варианты из имеющихся предложений. На этом пути вам предстоит потратить немало времени и сил. Объявления о продаже жилья очень часто приукрашивают его характеристики, и при ближайшем рассмотрении многие заманчивые предложения окажутся далекими от ваших требований. Так что, прежде чем вы достигнете желаемого результата, придется потратить немало времени и сил впустую.

Помимо этого масса хлопот сопряжена с проверкой юридической чистоты предполагаемой сделки. Проще говоря, прежде чем расплачиваться за жилье, вам надо убедиться, что продавец обладает всей полнотой прав для реализации жилья. Если сделка купли-продажи по какой-либо причине будет признана недействительной, для покупателя велик риск остаться ни с чем ? без жилья и без потраченных на него денег.

При покупке жилья у частного лица сделка купли-продажи может быть признана недействительной на том основании, что при ее заключении были нарушены права супруга продавца, несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, лиц, которые находятся в местах лишения свободы, или членов семьи, имеющих право на долю в этом жилье.

Покупая жилье на этапе строительства, необходимо убедиться, что фирма-продавец имеет право на привлечение денежных средств дольщиков. Федеральным законом об участии в долевом строительстве заключать договора инвестирования с покупателями жилья разрешается только тем юридическим лицам, у которых оформлено право собственности или аренды на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

С помощью риэлтора или брокера поиски подходящего для покупки жилья пойдут быстрее и потребуют от вас намного меньше времени, но намного больше денег. Риэлтор возьмет на себя переговоры с продавцами жилья, изучит все предлагаемые варианты на соответствие вашим требованиям, и вам будут предлагаться для осмотра только те варианты, которые действительно заслуживают внимания.

Кроме того, риэлтор подготовит для вас договор купли-продажи, поможет оформить расчет с продавцом и государственную регистрацию прав собственности на приобретаемую недвижимость.

Чаще всего плата риэлтору устанавливается как определенный процент от суммы приобретаемого жилья. В зависимости от сложности работы и стоимости реализуемого жилья, в разных городах она может составлять от 1% до 4% от стоимости жилья. Самые крупные агентства могут устанавливать прейскурант с фиксированными ценами на каждый вид риэлторских услуг.

Поскольку от риэлтора, которого вы привлечете, будет зависеть скорость проведения сделки и, самое главное, добросовестность этой сделки, выбирать его надо со всей тщательностью. Лучше всего иметь дело с компаниями, работающими в этой сфере, по меньшей мере, несколько лет и заслужившими хорошую репутацию у клиентов.

Как оформить договор на приобретение жилья? 

Договор на приобретение жилья имеет разные формы, в зависимости от того, что это за жилье, и у кого вы его приобретаете.

Покупая жилье на вторичном рынке у частного лица, вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме, который заверяется подписью продавца и покупателя. Такой договор не требуется заверять у нотариуса, хотя при желании можно и заверить. Но, если вы состоите в браке, к договору потребуется приложить нотариально удостоверенное согласие вашего супруга на приобретение жилья. Также понадобится приложить к договору нотариально удостоверенное согласие супруга продавца жилья на совершение сделки купли-продажи, если жилье было приобретено продавцом в период брака (за исключением случаев, когда право собственности на жилье возникло в результате приватизации, дарения или наследования).

Принципиальное значение имеет указанная в договоре цена сделки. В настоящее время широко распространена практика занижения в договоре купли-продажи цены приобретаемой недвижимости при проведении сделок с квартирами, находящимися в собственности продавцов менее трех лет. Таким способом продавцы уклоняются от уплаты налога на доходы физлиц. Если в дальнейшем договор будет расторгнут или признан недействительным, основным фактором, который будет принимать во внимание суд при определении размера суммы, подлежащей возврату покупателю, станет именно та цифра, что указана в договоре.

Кроме того, если вы покупаете жилье впервые, согласившись указать в договоре меньшую цену приобретаемого жилья, вы теряете возможность полностью использовать налоговую льготу, дающую право на возврат части стоимости приобретенного жилья. Дело в том, что для продавцов жилья, владеющих им менее трех лет, имущественный налоговый вычет позволяет вывести из-под налогообложения доход в размере до 1 млн рублей. Продавцу, разумеется, выгодно указать цену не больше 1 млн рублей. В то же время, вы, как покупатель, имеете право вернуть себе 13% от истраченной на это жилье суммы в пределах до 2 млн рублей. А 13% от 1 млн рублей или от 2 млн рублей ? это очень существенная разница.

Приобретение квартиры в строящемся доме возможно только по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Этот договор должен содержать определение подлежащей передаче конкретной квартиры в соответствии с проектной документацией застройщика, срок и способ передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты. В договоре долевого участия должен быть указан гарантийный срок на объект долевого строительства ? период времени, в течение которого инвестор вправе предъявить требования к качеству объекта недвижимости. По закону гарантийный срок не может составлять менее пяти лет.

При покупке дома на этапе строительства используется одна из двух схем: покупка дома по инвестиционному договору и оформление земельного участка в собственность владельца с одновременным заключением договора генерального подряда на строительство дома. ?При покупке земельного участка с коммуникациями в договоре прописываются условия, когда и в каком виде девелопер подведет все необходимые коммуникации к границам участка, ? подчеркивает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний ?КОНТИ?. ? Для покупателя наибольший риск представляет ситуация, при которой застройщик по каким-либо причинам не подведет коммуникации. Владельцу участка сделать это собственными силами будет очень проблематично?.

Как оформить сделку по приобретению жилья? 

Право собственности на жилье возникает после государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и выдачи покупателю свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение. За государственную регистрацию прав собственности взимается госпошлина.

Для оформления сделки купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке продавец и покупатель должны подписать договор купли-продажи и передаточный акт. После расчета между покупателем и продавцом договор купли-продажи и передаточный акт передаются на государственную регистрацию прав собственности в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). К ним прилагаются документы, требуемые органами Росреестра: заявление о государственной регистрации прав собственности, квитанция об оплате госпошлины, документ, подтверждающий право собственности продавца на реализуемое жилое помещение, справка бюро технической инвентаризации (БТИ) о балансовой стоимости данной квартиры, справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и т. д.

Договор участия в долевом строительстве также должен пройти обязательную государственную регистрацию. Заселение в квартиру возможно только после ее фактической передачи от застройщика покупателю после приемки законченного строительством дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности.

Назад